경매에서는 부동산을 취득했는데 누군가 건물을 불법으로 점거해서 문제가 되기도 해요. 가끔은 집을 구하는 대로 나간다며 인정을 호소하기 위해 어쩔 수 없이 기다려주기도 하지만, 그 기간 동안 차임을 받지 못하는 피해가 발생할 것입니다. 또는 임차인이 약속된 임대료를 제대로 내지 않을 뿐만 아니라 임대차 계약 종료 후에도 나오지 않는 경우도 있습니다. 다음 세입자를 구해야 월세를 받을 수 있을 텐데, 안 나오는 세입자 때문에 새 세입자도 못 구하면 늦어지는 만큼 재산상 손해를 볼 수밖에 없습니다. 기본적으로 임대차에서 임차인은 임대인에게 계약에서 정한 임대료를 지불해야 하며, 계약이 종료되면 건물에서 퇴거할 의무가 있습니다. 다시 말해 부동산 등을 사용한 자는 점유 권리를 상실했을 때 매수인이나 임대인 등 권리자에게 넘길 의무가 있습니다. 이에 임차인 등이 그 권리를 상실했음에도 자발적으로 인도하지 않으면 임대인은 건물을 비워 넘겨달라고 명도소송을 제기할 수 있습니다. 문제는 나오지 않는 버티는 사람을 상대로 재판을 진행하는 과정에 있습니다. 특히 진행 중 갑자기 점유자가 바뀌면 상황이 매우 복잡해집니다. 명도소송은 현재 건물을 점거 중인 자를 상대해야 하기 때문에 최악의 경우 다시 소송을 제기해야 할 수도 있습니다. 경매에서는 부동산을 취득했는데 누군가 건물을 불법으로 점거해서 문제가 되기도 해요. 가끔은 집을 구하는 대로 나간다며 인정을 호소하기 위해 어쩔 수 없이 기다려주기도 하지만, 그 기간 동안 차임을 받지 못하는 피해가 발생할 것입니다. 또는 임차인이 약속된 임대료를 제대로 내지 않을 뿐만 아니라 임대차 계약 종료 후에도 나오지 않는 경우도 있습니다. 다음 세입자를 구해야 월세를 받을 수 있을 텐데, 안 나오는 세입자 때문에 새 세입자도 못 구하면 늦어지는 만큼 재산상 손해를 볼 수밖에 없습니다. 기본적으로 임대차에서 임차인은 임대인에게 계약에서 정한 임대료를 지불해야 하며, 계약이 종료되면 건물에서 퇴거할 의무가 있습니다. 다시 말해 부동산 등을 사용한 자는 점유 권리를 상실했을 때 매수인이나 임대인 등 권리자에게 넘길 의무가 있습니다. 이에 임차인 등이 그 권리를 상실했음에도 자발적으로 인도하지 않으면 임대인은 건물을 비워 넘겨달라고 명도소송을 제기할 수 있습니다. 문제는 나오지 않는 버티는 사람을 상대로 재판을 진행하는 과정에 있습니다. 특히 진행 중 갑자기 점유자가 바뀌면 상황이 매우 복잡해집니다. 명도소송은 현재 건물을 점거 중인 자를 상대해야 하기 때문에 최악의 경우 다시 소송을 제기해야 할 수도 있습니다.
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명도소송에서 꼭 필요한 부동산 점유이전 금지 가처분 집행입니다 명도소송에서 꼭 필요한 부동산 점유이전 금지 가처분 집행입니다
앞서 설명했듯이 명도소송은 소유자인 임대인이 임차인 등 현재 점거 중인 자를 상대로 제기하는 것입니다. 따라서 임차인이 제3자에게 넘겨 버리면 현 점유자에 대한 명도 소송은 무용지물인 판결이 되어 버립니다. 기존 소송은 뒤집히고 새로운 점거 중인 자를 상대로 새롭게 소송을 제기해야 합니다. 서둘러 퇴거시켜도 부족한 상황에서 다시 절차를 새로 밟게 됐으니 임대인으로서는 막대한 손해를 입게 됩니다. 이런 이유로 소송에 들어가기 전에는 부동산 점유 이전 금지 가처분을 미리 신청해야 하는 겁니다. 현재 건물을 점거 중인 임차인이 다른 제3자에게 점유권을 넘기는 행위를 금지하기 위한 가처분입니다. 건물에 대한 명도청구권을 보전하기 위한 조치로 목적물의 인적·물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지되도록 하는 것입니다. 예를 들어 A가 건물을 점거 중인 B를 상대로 명도소송을 진행하고 있는데, B가 C와 부동산 계약을 맺어버리면 B를 상대로 한 소송은 C에게는 효력이 없어 곤란한 상황에 처하게 됩니다. 그러나 사전에 가처분을 해 두면 C에도 그 효력이 미칠 수 있습니다. 따라서 소송이 진행 중인 상태에서도 할 수 있지만 가급적 미리 해두면 더 유리하다고 할 수 있을 것입니다. 앞서 설명했듯이 명도소송은 소유자인 임대인이 임차인 등 현재 점거 중인 자를 상대로 제기하는 것입니다. 따라서 임차인이 제3자에게 넘겨 버리면 현 점유자에 대한 명도 소송은 무용지물인 판결이 되어 버립니다. 기존 소송은 뒤집히고 새로운 점거 중인 자를 상대로 새롭게 소송을 제기해야 합니다. 서둘러 퇴거시켜도 부족한 상황에서 다시 절차를 새로 밟게 됐으니 임대인으로서는 막대한 손해를 입게 됩니다. 이런 이유로 소송에 들어가기 전에는 부동산 점유 이전 금지 가처분을 미리 신청해야 하는 겁니다. 현재 건물을 점거 중인 임차인이 다른 제3자에게 점유권을 넘기는 행위를 금지하기 위한 가처분입니다. 건물에 대한 명도청구권을 보전하기 위한 조치로 목적물의 인적·물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지되도록 하는 것입니다. 예를 들어 A가 건물을 점거 중인 B를 상대로 명도소송을 진행하고 있는데, B가 C와 부동산 계약을 맺어버리면 B를 상대로 한 소송은 C에게는 효력이 없어 곤란한 상황에 처하게 됩니다. 그러나 사전에 가처분을 해 두면 C에도 그 효력이 미칠 수 있습니다. 따라서 소송이 진행 중인 상태에서도 할 수 있지만 가급적 미리 해두면 더 유리하다고 할 수 있을 것입니다.
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만약 세입자가 월세가 계속 밀린다면 집주인은 월세를 독촉하고 임대차 계약 해지를 통보할 수 있을 텐데, 세입자가 계속 월세를 내지 않고 연락도 할 수 없다면 부동산 점유이전금지 가처분 집행을 통해 세입자를 압박하는 수단으로 활용할 수도 있습니다. 계고가 이루어지면 심리적 부담을 느낄 수밖에 없기 때문입니다. 한편, 부동산이 경매에 부쳐질 때에도 활용할 수 있습니다. 경매가 이뤄지면 낙찰자는 해당 부동산을 인도받아야 하고, 법원은 인도명령을 하지만 만약 인도명령이 인용되기 전에 점유자가 제3자에게 넘겨버릴 수도 있습니다. 이렇게 되면 낙찰자는 바뀐 사람을 대상으로 인도명령을 다시 신청해야 하므로 경매를 진행할 때도 부동산 점유이전 가처분을 신청해야 합니다. 즉, 소를 제기하여 획득한 권원에서 성공적인 집행에 이르려면 부동산 점유이전금지 가처분 신청이 선행되어야 한다는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 만약 세입자가 월세가 계속 밀린다면 집주인은 월세를 독촉하고 임대차 계약 해지를 통보할 수 있을 텐데, 세입자가 계속 월세를 내지 않고 연락도 할 수 없다면 부동산 점유이전금지 가처분 집행을 통해 세입자를 압박하는 수단으로 활용할 수도 있습니다. 계고가 이루어지면 심리적 부담을 느낄 수밖에 없기 때문입니다. 한편, 부동산이 경매에 부쳐질 때에도 활용할 수 있습니다. 경매가 이뤄지면 낙찰자는 해당 부동산을 인도받아야 하고, 법원은 인도명령을 하지만 만약 인도명령이 인용되기 전에 점유자가 제3자에게 넘겨버릴 수도 있습니다. 이렇게 되면 낙찰자는 바뀐 사람을 대상으로 인도명령을 다시 신청해야 하므로 경매를 진행할 때도 부동산 점유이전 가처분을 신청해야 합니다. 즉, 소를 제기하여 획득한 권원에서 성공적인 집행에 이르려면 부동산 점유이전금지 가처분 신청이 선행되어야 한다는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.
신청하는 경우 법률적 효력과 절차는 신청하는 경우 법률적 효력과 절차는
실무적으로 신청은 대부분 명도소송과 함께 진행합니다. 신청할 때는 목적물을 명확하게 특정해야 합니다. 일부 목적물만 그 대상이라면 도면, 사진 등을 활용해 특정해야 합니다. 그리고 임대차계약서, 계약해지의 경우 해지를 증명하는 내용증명, 등기부등본, 토지대장 등을 신청서에 첨부해야 하는데 특히 내용증명이 중요합니다. 종종 임차인 측에서 계약의 묵시적 갱신을 이유로 계약이 해지되지 않았다고 항변하는 경우도 있으므로 해지를 증명하는 내용증명은 매우 중요합니다. 신청서류와 함께 신청비용을 납부한 영수증을 관할 법원 민사신청과에 제출하면 법원은 담보를 제공하는 조건으로 명령을 내립니다. 그러면 담보제공 명령을 받은 후 7일 이내에 법원 공탁소에 현금을 공탁해야 하고 보증보험증권 제출로 대신할 수도 있습니다. 담보제공 후 며칠 안에 결정이 나고, 결정문이 나오면 2주 안에 법원에 강제집행신청서를 작성해 제출하면 됩니다. 예납비를 납부하면 집행일을 통지받고, 목적물에 집행관과 함께 방문해 처분이 금지된 부동산이라는 통지문을 부착해야 절차가 완료됩니다. 만약 집행을 통해 경고한 후에도 여전히 건물을 내주지 않는다면 그때부터는 명도소송의 영역으로 넘어가게 됩니다. 실무적으로 신청은 대부분 명도소송과 함께 진행합니다. 신청할 때는 목적물을 명확하게 특정해야 합니다. 일부 목적물만 그 대상이라면 도면, 사진 등을 활용해 특정해야 합니다. 그리고 임대차계약서, 계약해지의 경우 해지를 증명하는 내용증명, 등기부등본, 토지대장 등을 신청서에 첨부해야 하는데 특히 내용증명이 중요합니다. 종종 임차인 측에서 계약의 묵시적 갱신을 이유로 계약이 해지되지 않았다고 항변하는 경우도 있으므로 해지를 증명하는 내용증명은 매우 중요합니다. 신청서류와 함께 신청비용을 납부한 영수증을 관할 법원 민사신청과에 제출하면 법원은 담보를 제공하는 조건으로 명령을 내립니다. 그러면 담보제공 명령을 받은 후 7일 이내에 법원 공탁소에 현금을 공탁해야 하고 보증보험증권 제출로 대신할 수도 있습니다. 담보제공 후 며칠 안에 결정이 나고, 결정문이 나오면 2주 안에 법원에 강제집행신청서를 작성해 제출하면 됩니다. 예납비를 납부하면 집행일을 통지받고, 목적물에 집행관과 함께 방문해 처분이 금지된 부동산이라는 통지문을 부착해야 절차가 완료됩니다. 만약 집행을 통해 경고한 후에도 여전히 건물을 내주지 않는다면 그때부터는 명도소송의 영역으로 넘어가게 됩니다.
물론 제때 나오지 않는 임차인에게도 저마다 이유가 있을 겁니다. 정말 퇴거할 수 없는 개인적인 상황이 있을 수도 있고, 때로는 임대인과의 갈등에 감정적인 반발로 고의적으로 방해할 수도 있습니다. 이유가 어떻든 원만한 합의가 어렵다면 정당하지 않은 불법 점유에 대해 임대인으로서는 명도소송을 진행할 수밖에 없는데요. 앞서 설명했듯이 만약 점유가 제3자에게 넘어간다면 그동안 진행했던 소송은 모두 물거품이 되고 다시 처음부터 진행해야 하는 문제가 생길 수 있기 때문에 그만큼 부동산 점유이전금지 가처분 집행이 무엇보다 중요합니다. 필요한 서류만 제출하고 법원의 판단을 기다린 후 집행하면 되는 비교적 쉬운 과정으로 보이지만, 실제 준비하는 과정에서 갖춰야 할 서류도 많고 신청서 작성도 생각보다 쉽지 않습니다. 아무래도 재판을 진행하는 과정에서 계속해서 발생하는 관리비나 차임 등의 금전적 피해를 막기 위해서라도 임대인 입장에서는 서둘러 절차를 마무리하고 싶은 마음이 크겠죠. 시간 싸움인 명도소송에서 불필요한 과정에 지연되지 않도록 부동산 점유이전 금지 가처분까지 철저히 수렴해 원하는 결과를 얻기를 바랍니다. 물론 제때 나오지 않는 임차인에게도 저마다 이유가 있을 겁니다. 정말 퇴거할 수 없는 개인적인 상황이 있을 수도 있고, 때로는 임대인과의 갈등에 감정적인 반발로 고의적으로 방해할 수도 있습니다. 이유가 어떻든 원만한 합의가 어렵다면 정당하지 않은 불법 점유에 대해 임대인으로서는 명도소송을 진행할 수밖에 없는데요. 앞서 설명했듯이 만약 점유가 제3자에게 넘어간다면 그동안 진행했던 소송은 모두 물거품이 되고 다시 처음부터 진행해야 하는 문제가 생길 수 있기 때문에 그만큼 부동산 점유이전금지 가처분 집행이 무엇보다 중요합니다. 필요한 서류만 제출하고 법원의 판단을 기다린 후 집행하면 되는 비교적 쉬운 과정으로 보이지만, 실제 준비하는 과정에서 갖춰야 할 서류도 많고 신청서 작성도 생각보다 쉽지 않습니다. 아무래도 재판을 진행하는 과정에서 계속해서 발생하는 관리비나 차임 등의 금전적 피해를 막기 위해서라도 임대인 입장에서는 서둘러 절차를 마무리하고 싶은 마음이 크겠죠. 시간 싸움인 명도소송에서 불필요한 과정에 지연되지 않도록 부동산 점유이전 금지 가처분까지 철저히 수렴해 원하는 결과를 얻기를 바랍니다.
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