※ 개인적인 공부+생각의 기록입니다. 8월 리치온 울산 or 부산 등 기타 광역시 + 내가 지금 투자하면? (분양권+재재등) (8/29) + 매물중심(현장) 안녕하세요 콩가루입니다. 오늘은 부산의 부동산 흐름과 투자 가능한 분양권에 대해서입니다. ※ 개인적인 공부+생각의 기록입니다. 8월 리치온 울산 or 부산 등 기타 광역시 + 내가 지금 투자하면? (분양권+재재등) (8/29) + 매물중심(현장) 안녕하세요 콩가루입니다. 오늘은 부산의 부동산 흐름과 투자 가능한 분양권에 대해서입니다.
현재 부산의 부동산 데이터를 살펴봅시다. 부산의 매매-전세지수는 아직 (-)이지만 전세에서 하락폭을 줄이고 있습니다. 매매거래지수 거래량이 증가 추세입니다. 전세수급지수 수요가 공급을 앞질렀습니다. 매매 물건 수는 여전히 많지만 전세 물건 수가 확실히 줄어들고 있습니다. 아직 부산 부동산 시장에 전체적으로 흐름이 온 것은 아니지만 분위기가 바뀌고 있는 것으로 보입니다. 미분양과 입주 물량, 과거의 흐름을 통해 부산의 향후 흐름을 예상해 봅니다. 현재 부산의 부동산 데이터를 살펴봅시다. 부산의 매매-전세지수는 아직 (-)이지만 전세에서 하락폭을 줄이고 있습니다. 매매거래지수 거래량이 증가 추세입니다. 전세수급지수 수요가 공급을 앞질렀습니다. 매매 물건 수는 여전히 많지만 전세 물건 수가 확실히 줄어들고 있습니다. 아직 부산 부동산 시장에 전체적으로 흐름이 온 것은 아니지만 분위기가 바뀌고 있는 것으로 보입니다. 미분양과 입주 물량, 과거의 흐름을 통해 부산의 향후 흐름을 예상해 봅니다.
부산의 미분양은 증가, 준공 후 미분양도 증가하지만 과거 미분양 전고점에 비해서는 약 35% 수준입니다. 부산은 올해부터 적정 수요 이하의 공급 구간입니다. 입주 물량은 계속 바뀔 수 있지만 후분양이 없는 이상 1~2년까지는 확정이기 때문에 적정 수요 이하의 입주 물량입니다. 부산의 미분양은 증가, 준공 후 미분양도 증가하지만 과거 미분양 전고점에 비해서는 약 35% 수준입니다. 부산은 올해부터 적정 수요 이하의 공급 구간입니다. 입주 물량은 계속 바뀔 수 있지만 후분양이 없는 이상 1~2년까지는 확정이기 때문에 적정 수요 이하의 입주 물량입니다.
출처 : 후니야마님 https://blog.naver.com/hoonihooon_/223471278689 출처 : 훈이산님 https://blog.naver.com/hoonihooon_/223471278689
과거를 통한 예측이지만 미분양이 감소하고 동시에 공급이 줄어드는 시점이 오면 부산 분양권에는 상당히 큰 프리미엄이 붙을 것으로 생각합니다. 이전 부산의 하락 기간과 22년 하반기부터 지금까지 부산의 하락 기간을 생각했을 때 부산의 하락이 얼마나 지속될지에 대해서도 생각해 봅니다. 아마 많은 사람들이 부산의 입주 물량 부족, 금리 인하, 수도권 상승이 흐름으로 나타나는 것 등을 이유로 부산도 향후 상승을 기대할 것으로 보입니다. (심리 추가) 그럼, 어떤 투자처를 보면 좋을까? 재개발, 재건축, 갭 투자, 분양권. 이중 제가 지금 투자 가능한 분양권을 알아보겠습니다. 과거를 통한 예측이지만 미분양이 감소하고 동시에 공급이 줄어드는 시점이 오면 부산 분양권에는 상당히 큰 프리미엄이 붙을 것으로 생각합니다. 이전 부산의 하락 기간과 22년 하반기부터 지금까지 부산의 하락 기간을 생각했을 때 부산의 하락이 얼마나 지속될지에 대해서도 생각해 봅니다. 아마 많은 사람들이 부산의 입주 물량 부족, 금리 인하, 수도권 상승이 흐름으로 나타나는 것 등을 이유로 부산도 향후 상승을 기대할 것으로 보입니다. (심리 추가) 그럼, 어떤 투자처를 보면 좋을까? 재개발, 재건축, 갭 투자, 분양권. 이중 제가 지금 투자 가능한 분양권을 알아보겠습니다.
출처 : 리치온초이님 출처 : 리치온초이님
1) 하락이 심각할 때, 마휘 매수→마휘를 줄여 매도 2) 미분양이 줄어들 때, 마휘 매수→풀휘에 매도 3) 미분양이 적어질 때, 풀초휘에 매수→큰 프리미엄에 매도하고 현재 부산 분양권 중 제가 괜찮다는 분양권은 저층, 못생겨야 마휘가 있는 상황입니다. 즉 마피아 마피아 전략은 어렵고 무혈의 적은 프리미엄으로 사서 풀피 매도를 노려야 합니다. 1) 하락이 심각할 때, 마휘 매수→마휘를 줄여 매도 2) 미분양이 줄어들 때, 마휘 매수→풀휘에 매도 3) 미분양이 적어질 때, 풀초휘에 매수→큰 프리미엄에 매도하고 현재 부산 분양권 중 제가 괜찮다는 분양권은 저층, 못생겨야 마휘가 있는 상황입니다. 즉 마피아 마피아 전략은 어렵고 무혈의 적은 프리미엄으로 사서 풀피 매도를 노려야 합니다.
26년 이후 입주단지 26년 이후 입주단지
분양예정단지 분양예정단지
2026년 이후 입주 단지 중 에코델타 쪽을 제외하면 11개 단지. 그리고 앞으로 분양 예정인 단지가 개인적으로 먼저 분양한 단지가 저렴했다는 생각이 듭니다. 디아이엘에서 두산위브더제니스가 저렴해 보이고 주변 분양이 나오면서 23년에 분양한 단지들의 가격이 너무 저렴해 보입니다. 그럼 현시점에서 내 투자금으로 접근할 수 있는 분양권은? 동래사적공원 대광로제비앙 2029년 입주 예정 26년 이후 입주 단지 중 에코델타 쪽을 제외하면 11개 단지. 그리고 앞으로 분양 예정인 단지가 개인적으로 먼저 분양한 단지가 저렴했다는 생각이 듭니다. 디아이엘에서 두산위브더제니스가 저렴해 보이고 주변 분양이 나오면서 23년에 분양한 단지들의 가격이 너무 저렴해 보입니다. 그럼 현시점에서 내 투자금으로 접근할 수 있는 분양권은? 동래사적공원 대광로제비앙 2029년 입주 예정
입지.
상권/학원가 바다·수·동 동래구 위치 1호선 명륜역, 온천장역 도보권 이용가능 교동초등학교 배정 예상되며 도보 10분 거리 동래 8학군 배정 및 주변 명륜동 학원가에 위치, 사직동 학원가 라이딩 가능 주변 상권 발달(명륜역 주변 롯데마트, 롯데백화점 등 위치) 민간공원 특례사업으로 공세권 사업 개요 상권/학원가 해·수·동 동래구 위치 1호선 명륜역, 온천장역 도보권 이용가능 교동초등학교 배정 예상되며 도보 10분 거리 동래 8학군 배정 및 주변 명륜동 학원가에 위치, 사직동 학원가 라이딩 가능 주변 상권 발달(명륜역 주변 롯데마트, 롯데백화점 등 위치) 민간공원 특례사업으로 공세권 사업 개요
단지명 : 동래사적공원 태광로제비앙 위치 : 부산광역시 동래구 명륜동 산36번지 일원 용적률 2255 / 건폐율 16% 가구수 : 84~220㎡ 총 1025가구 ※ 전매 제한 6개월(24.12.19) ※중도금 1차 시행시기 25.1.20 단지명 : 동래사적공원 태광로제비앙 위치 : 부산광역시 동래구 명륜동 산36번지 일원 용적률 2255 / 건폐율 16% 가구수 : 84~220㎡ 총 1025가구 ※ 전매 제한 6개월(24.12.19) ※중도금 1차 시행시기 25.1.20
단지/동호 배치도 단지/동호 배치도
동래사적공원 대광로제비앙은 대형평형 위주로 구성되며 84타입에서 RR로 불리는 동쪽은 102동 1호라인(84B타입)입니다. 일조권을 고려하면 남동향보다는 남서향이 더 좋다고 생각됩니다. 동래사적공원 대광로제비앙은 대형평형 위주로 구성되며 84타입에서 RR로 불리는 동쪽은 102동 1호라인(84B타입)입니다. 일조권을 고려하면 남동향보다는 남서향이 더 좋다고 생각됩니다.
84타입 평면도 84타입 평면도
84A, 84B 모두 판상의 배접 구조입니다. 전체적으로 판상의 배접 구조로 모서리가 붙지 않는 구조입니다. 사우나, 복층형 인도어 골프 연습장, 클라이밍장 등 단지 내 커뮤니티 시설도 매우 잘 설계되어 있습니다. 84A, 84B 모두 판상의 배접 구조입니다. 전체적으로 판상의 배접 구조로 모서리가 붙지 않는 구조입니다. 사우나, 복층형 인도어 골프 연습장, 클라이밍장 등 단지 내 커뮤니티 시설도 매우 잘 설계되어 있습니다.
분양가 및 투자금 분양가 및 투자금
주택구분유형공급가구수금액 일반특별계민영 84A 79,400100 20084B 79,400 155 1593 14136A 119,300 29945 344136B 119,300 136B 119,300 1362 1157 145 165,000 201215 1174,000 2022 13243,000 4042 20249,000 202계 700 325 1025 주택구분유형공급가구수금액 일반특별계민영 84A 79,400100 20084B 79,400 155 1593 14136A 119,300 29945 344 136B 119,300 1362 1157 145,000 202, 000 202계 700 325 1025
84타입기준 주변 시세 84타입기준 주변 시세
주변 신축 아파트 전고점 가격을 생각하면 태광로제비앙의 분양가가 잘 나온 것 같은데 현재 시세로 보면 비쌀 것 같습니다. 하지만 2029년 입주 예정이라 연식까지 고려하면 현재 분양가는 높지 않을 것 같습니다. 2029년까지 부산의 흐름이 좋아지고 가격이 전고점을 향해 간다면 지금의 분양가는 분명 저렴합니다. 주변 신축 아파트 전고점 가격을 생각하면 태광로제비앙의 분양가가 잘 나온 것 같은데 현재 시세로 보면 비쌀 것 같습니다. 하지만 2029년 입주 예정이라 연식까지 고려하면 현재 분양가는 높지 않을 것 같습니다. 2029년까지 부산의 흐름이 좋아지고 가격이 전고점을 향해 간다면 지금의 분양가는 분명 저렴합니다.
결론적으로 태광로제비앙은 브랜드 자체의 아쉬움은 있지만 동래구 학군, 명륜동 학원가 및 사직동 학원가 이용 가능 입지 입주까지 3년 이상 여유 주변 단지 전고점 및 연식 대비 높지 않은 분양가 5천만원 이하의 초기 투자금으로 투자를 고려해 볼 만한 단지입니다. 결론적으로 태광로제비앙은 브랜드 자체의 아쉬움은 있지만 동래구 학군, 명륜동 학원가 및 사직동 학원가 이용 가능 입지 입주까지 3년 이상 여유 주변 단지 전고점 및 연식 대비 높지 않은 분양가 5천만원 이하의 초기 투자금으로 투자를 고려해 볼 만한 단지입니다.
24년 5월 분양 24년 5월 분양
청약 시 84개 타입이 겨우 경쟁률 1을 넘겼지만 이후 5%로 계약금 변경이 됐고 84개 타입은 현재 기준으로 저층 몇 세대만 남았습니다. 하지만 상담을 통해 일부 가능한 세대에 대한 이야기를 전해 듣고 현재 진입할 수 있다고 생각했습니다. 이상으로 현재 제가 접근할 수 있는 분양권으로 부산의 동래사적공원, 대광로제비앙을 살펴보았습니다. 감사합니다。 청약 시 84개 타입이 겨우 경쟁률 1을 넘겼지만 이후 5%로 계약금 변경이 됐고 84개 타입은 현재 기준으로 저층 몇 세대만 남았습니다. 하지만 상담을 통해 일부 가능한 세대에 대한 이야기를 전해 듣고 현재 진입할 수 있다고 생각했습니다. 이상으로 현재 제가 접근할 수 있는 분양권으로 부산의 동래사적공원, 대광로제비앙을 살펴보았습니다. 감사합니다。